Niedawno pisałem na blogu o rzekomych wątpliwościach dotyczących reguł wyliczania powierzchni użytkowej lokalu lub domu jednorodzinnego po 13.02.2026 r. Warto zwrócić uwagę, że może pojawić się rzeczywisty problem dotyczący stosowania nowego przepisu art. 5a ustawy deweloperskiej.
Zgodnie z art. 2 ustawy z 4.12.2025 r. o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz. U. 2026 r., poz. 227) „ Do umów, o których mowa w art. 2-4 i art. 29 ust. 2 ustawy zmienianej w art. 1, zawartych od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy stosuje się przepisy ustawy zmienianej w art. 1 w brzmieniu nadanym niniejszą ustawą”. Oznacza to, że w przypadku umów opisanych w art. 2-4 i art. 29 ust. 2 ustawy deweloperskiej zawieranych od 13.02.2026 r. powierzchnia użytkowa lokalu lub domu jednorodzinnego zarówno dla potrzeb określenia ceny, jak i dla potrzeb projektowych powinna być wyliczona zgodnie z normą PN-ISO 9836 oraz regulacjami wynikającymi z Rozporządzenia Ministra Rozwoju z 11.09.2020 r. sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (tj. Dz.U. z 2022 r., poz. 1679 ze zm.), nawet jeżeli umowy te będą zawierane w ramach przedsięwzięć deweloperskich w których sprzedaż lokali/domów jednorodzinnych rozpoczęła się przed 13.02.2026 r.
W mojej ocenie od 13.02.2026 r. przepis art. 2 nakłada na dewelopera obowiązek zmiany zasad ustalania powierzchni użytkowej a także zmiany sposobu wyliczenia ceny lokalu lub domu jednorodzinnego w trakcie trwania przedsięwzięcia deweloperskiego dla inwestycji w których było to robione inaczej niż wskazuje art. 5a ustawy deweloperskiej. Tego rodzaju stan może być spowodowany wieloma czynnikami. Deweloper ma obowiązek dokonania zmian w szczególności w treści prospektów informacyjnych oraz w umowach o których mowa w ww. przepisie. Zmiany będą konieczne również w dokumentacji posprzedażowej dla prowadzonych przedsięwzięć deweloperskich
Będzie to tworzyć różnego rodzaju problemy praktyczne oraz problemy prawne. Zastosowanie przepisu art. 2 będzie wymagało w niektórych przedsięwzięciach deweloperskich ponownego ustalenia wysokości udziału w nieruchomości wspólnej związanego z lokalem, co z kolei musi poprzedzać zgoda wszystkich właścicieli lokali już wyodrębnionych oraz dotychczasowego właściciela nieruchomości (dewelopera). W sytuacji braku osiągnięcia zgody może okazać się, że suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie będzie odpowiadać jedności (sic!) bowiem dla wielkości udziału w nieruchomości wspólnej związanego z nabywanym lokalem znaczenie ma metoda obliczenia powierzchni użytkowej dla całego budynku.
Przepis ten wymaga pilnej interwencji ustawodawcy.