Kupując mieszkanie lub dom bardzo często zwracamy uwagę na liczbę metrów kwadratowych. To właśnie powierzchnia użytkowa od 13 lutego br. jest podstawą ustalenia ceny nieruchomości – cena lokalu lub domu jednorodzinnego powinna być obliczana jako iloczyn powierzchni użytkowej w m² oraz ceny za 1 m².
W przestrzeni publicznej pojawiły się wypowiedzi mnożące wątpliwości według jakich zasad liczy się powierzchnię użytkową od 13 lutego br. czyli dnia wejścia w życie nowego art. 5a ustawy deweloperskiej? Zdanie drugie powołanego przepisu rzekomo sugeruje, że na potrzeby wyliczenia ceny powierzchnia użytkowa lokalu lub domu jednorodzinnego powinna zostać ustalona wyłącznie na podstawie normy PN-ISO 9836 bez zastosowania przepisów Rozporządzenia Ministra Rozwoju z 11.09.2020 r. sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (tj. Dz.U. z 2022 r., poz. 1679 ze zm.).
Uważam, że stosując art. 5a ustawy deweloperskiej celem określenia powierzchni użytkowej lokalu lub domu jednorodzinnego nie można opierać się wyłącznie na wykładni językowej ww. przepisu. Poprzestanie na wykładni językowej oznaczałoby konieczność zastosowania odmiennych metod liczenia powierzchni użytkowej na potrzeby sporządzenia projektu budowlanego oraz na potrzeby wyliczenia ceny lokalu lub domu jednorodzinnego w umowach wskazanych w art. 5a ustawy deweloperskiej. Powstałby konflikt między normą wynikającą z ww. przepisu a normą-zasadą obowiązującą w systemie prawa zgodnie z którą konsument ma otrzymać przejrzyste i jednoznaczne informacje o przedmiocie umowy.
Potencjalny nabywca będzie mógł zrealizować prawo do informacji w pełnym wymiarze tylko wówczas, kiedy wielkość powierzchni użytkowej lokalu lub domu jednorodzinnego podana na potrzeby wyliczenia ceny w umowach o których mowa w art. 5a ustawy deweloperskiej np. w umowie deweloperskiej, będzie określona według tej samej metody jaka została użyta do wyliczenia powierzchni użytkowej na potrzeby przygotowania projektu budowlanego, a następnie zostanie użyta na potrzeby złożenia wniosku o wydanie pozwolenia na użytkowanie budynku albo zawiadomienia o zakończeniu budowy, a także na potrzeby wydania zaświadczeń o samodzielności lokalu oraz wyliczenia powierzchni użytkowej wpisanej do księgi wieczystej założonej dla nowopowstałego lokalu. W wszystkich wskazanych sytuacjach powierzchnia użytkowa lokalu lub domu jednorodzinnego powinna zostać wyliczona w sposób zgodny z PN-ISO 9836 wraz z uwzględnieniem reguł wynikających z Rozporządzenia Ministra Rozwoju z 11.09.2020 r. sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego.
Również wykładnia celowościowa komentowanego przepisu prowadzi do wniosku, że powierzchnia użytkowa lokalu lub domu jednorodzinnego powinna być wyliczona według powyższych zasad. Celem ustawodawcy było bowiem, po pierwsze ujednolicenie zasad wyliczenia ceny poprzez wskazanie ceny jako iloczynu m2 powierzchni użytkowej lokalu lub domu jednorodzinnego oraz ceny za 1 m2 powierzchni użytkowej. Po drugie ustawodawca wprowadził zasadę „jeden przedmiot umowy, jedna metoda liczenia powierzchni użytkowej”, zgodnie z którą powierzchnię użytkową lokalu lub domu jednorodzinnego należy liczyć według tej samej metody na potrzeby sporządzania projektu budowlanego a także złożenia wniosku o wydanie pozwolenia na użytkowanie budynku albo zawiadomienia o zakończeniu budowy oraz na potrzeby wyliczenia ceny podawanej w umowie między deweloperem a nabywcą.
Więcej na ten temat napisałem w drugim wydaniu komentarza do ustawy deweloperskiej, którego wydawcą jest C.H. Beck. Komentarz będzie dostępny w Legalisie pod koniec kwietnia br.
Zapraszam do lektury.